Esfuerzos a favor de más fuertes leyes de alquileres en NY enfrentan poderosos grupos de presión a favor de caseros

Esfuerzos a favor de más fuertes leyes de alquileres en NY enfrentan poderosos grupos de presión a favor de caseros

Published: 
April 2019

Ya que los demócratas han ganado una mayoría decisiva en el Senado del Estado de Nueva York por primera vez desde los años 1960, hay un fuerte ímpetu para fortalecer las leyes de regulación de alquileres. Tanto legisladores como activistas de vivienda dicen que los cambios son casi inevitables –desde la derogación de lagunas legales creadas en la época de Giuliani hasta una propuesta para la expansión de protecciones de inquilinos que algunos han promocionado como “control universal de alquileres”.

Pero los grupos de presión de la industria de bienes raíces, aun en un clima en el cual algunos políticos están proclamando su rechazo a contribuciones de campaña, están esforzándose para minimizar la envergadura de cualquier cambio. Y tanto el Gobernador Andrew Cuomo como el Vocero de la Asamblea estatal, Carl Heastie, han indicado que es posible que vayan a oponerse a reformas más radicales.

Los nueve proyectos de ley introducidos o planeados por legisladores estatales se dividen en dos categorías: Algunos aumentarían protecciones para inquilinos cuyos apartamentos ya eran de alquiler regulado, principalmente eliminando las lagunas legales promulgadas por el estado en 1997. Otros ampliarían dramáticamente el número de apartamentos regulados, al permitir a gobiernos fuera de la Ciudad de Nueva York y sus cercanías promulgar la estabilización de alquileres y prohibir el desalojo excepto por “buena causa” en todo el estado. Esto incluiría prohibir el desalojo de inquilinos que no puedan pagar aumentos de alquileres “desmesurados”.

La primera categoría incluye un proyecto de ley para revocar el descontrol de apartamentos disponibles con altos alquileres, de 1997 –en ese momento, cualquier apartamento donde el casero aseveró que el alquiler legal era de $2,000 o más– y regulando otra vez la mayoría de los aproximadamente 300,000 apartamentos desregulados bajo esa ley. Otras medidas revocarían el aumento de un 20 por ciento en apartamentos disponibles establecido en 1997, y hacer que los descuentos de “alquileres preferenciales” duren todo el período del arrendamiento, para que a los inquilinos no se les pueda dar un aumento súbito de $1,300 a $1,800 cuando renueven sus contratos. La Asamblea aprobó proyectos de ley similares con regularidad durante los últimos años, pero el Senado, bajo el control de los republicanos, los bloquearon.

Otro proyecto de ley basaría los aumentos de alquiler para los alrededor de 30,000 inquilinos restantes que tienen el alquiler controlado en los aumentos para inquilinos con el alquiler estabilizado. En la práctica, dijo la miembro de la Asamblea Linda Rosenthal (demócrata de Manhattan) a la reunión anual de Met Council el 16 de marzo, esto reduciría los aumentos de un 7.5 por ciento al año a alrededor de un 1 por ciento.

“Creo que estamos en buena forma en torno a lo que aprobamos el año pasado”, dice el miembro de la Asamblea Harvey Epstein (demócrata de Manhattan). Sin embargo, reconoció que los proyectos de ley para ampliar el alcance de las regulaciones de alquileres serán “difíciles de avanzar”.

Ellos incluyen la medida sobre el desalojo por buena causa propuesta por la Senadora Julia Salazar (demócrata de Brooklyn); una ampliación de la Ley de Emergencia para la Protección de Inquilinos (Emergency Tenant Protection Act) de 1974 más allá de la Ciudad de Nueva York y los condados de Westchester, Nassau y Rockland, para que lugares como Rochester, Syracuse o el condado de Suffolk puedan regular los alquileres; y dos proyectos de ley que abolirían aumentos del alquiler por mejoras importantes de capital (major capital improvements, MCI) en todo un edificio y mejoras en apartamentos individuales (individual apartment improvements, IAI), muy usadas por los caseros para aumentar alquileres por cientos de millones de dólares al año.

La medida de más amplio alcance es el proyecto de ley de Salazar, que prohibiría a los caseros desalojar a inquilinos o rehusarse a renovar un contrato sin una razón como la falta de pago por parte del residente o crear molestias; los edificios con tres unidades o menos donde vive el propietario quedarían exentos. Ya que la estabilización de alquileres se aplica solamente a edificios con seis o más unidades, esto ampliaría las protecciones para cubrir los edificios de cuatro apartamentos que son comunes en vecindarios como Bushwick, Ridgewood e East New York.

La medida también daría el derecho a quedarse a los inquilinos si no pagan un aumento del alquiler “desmesurado”, que se define como más de 1.5 veces el aumento del año previo en el Índice de Precios al Consumidor (Consumer Price Index) de la región. Desde ahora, en la práctica limitaría los aumentos de alquileres a alrededor de un 3.5 por ciento, aunque los caseros tendrían el derecho a tratar de comprobar que necesitan más.

Legisladores y activistas que apoyan la expansión del control de alquileres en todo el estado dicen que la vivienda inasequible ya no es solamente un problema de la Ciudad de Nueva York. “Muchos de los legisladores del norte ya no pueden decir ‘esto no afecta a mi comunidad’”, dijo Salazar a la reunión de Met Council.

“Tanto el norte como el sur deben tener buenas protecciones para inquilinos”, dice la miembro de la Asamblea Pamela Hunter (demócrata de Syracuse), la patrocinadora del proyecto de ley en la cámara baja.

Ella dice que en Syracuse, una ciudad de 125,000 personas, las cortes ahora tratan 12,000 casos de desalojo al año, a medida que el centro de la ciudad se aburguesa y los apartamentos de bajos alquileres sobre tiendas se remplazan con condominios de $400,000.

“La gente que vive en estos lugares no debe ser desalojada porque vive en un sitio de primera para la industria de bienes raíces”, dice Hunter. “No tienen adónde ir”.

“Nuestra ciudad lo necesita de urgencia”, dice Allison Dentinger, directora del programa de alcance a los sin techo en Rochester Apoyos en las Calles (Supports on the Streets). “La razón número uno por la que la gente se vuelve sin techo es que no pueden pagar su alquiler”.

Rochester, con una población de alrededor de 210,000, tiene ahora más de 1,000 personas visiblemente sin techo, dice, y éstas no incluyen las que viven en coches o están hacinadas con amigos o parientes. En los últimos dos años, ella ha visto un aumento “drástico” del número de personas sin problemas de drogas o salud mental antes de faltarles el techo.

“Sólo va a empeorar a medida que la ciudad se aburguesa”, dice Dentinger. Casi la mitad de Rochester son inquilinos, explica, y muchos caseros están que los inquilinos no tienen derecho a renovar.

Para los grupos de presión de la industria de bienes raíces, la fuente de dinero más grande en las elecciones estatales, estas restricciones en desalojos son una manera de introducir el control de alquileres en todo el estado por la puerta de atrás.

Los intereses de bienes raíces sufrieron una derrota significativa en las elecciones de 2018. Los demócratas ganaron ocho escaños en el Senado estatal, que les dio una mayoría sólida de 39 a 24. Y seis de los ocho titulados demócratas cuya alianza con los republicanos les ayudó a bloquear proyectos de ley aprobados en la Asamblea para fortalecer las regulaciones de alquileres perdieron elecciones primarias a rivales que se postularon con un programa explícitamente a favor de los inquilinos.

“Saben que el descontrol de viviendas disponibles va a ser revocado”, dice Michael McKee de TenantsPAC. La estrategia de los grupos de presión ahora, dice, es cultivar a demócratas del norte del estado y Long Island, tratando de disuadirlos de alistarse a favor de medidas como permitir a gobiernos locales promulgar la estabilización de alquileres allí.

“Lo que estamos desesperadamente pidiendo a la gente es que entienda las consecuencias imprevistas de algunas disposiciones”, dijo John Banks, líder del grupo comercial Junta de Bienes Raíces de la Ciudad de Nueva York (Real Estate Board of New York, REBNY) a The Real Deal en febrero.

“Las propuestas que hemos visto hasta ahora no hacen nada para disminuir la tasa de vacantes, hacer los apartamentos más asequibles o crear una sola unidad nueva”, dijo Banks en una declaración emitida el 19 de marzo por la coalición Contribuyentes por un NY Asequible (Taxpayers for an Affordable NY). La coalición, que consiste de REBNY, la Asociación de Estabilización de Alquileres (Rent Stabilization Association) y dos grupos más pequeños de caseros, sostiene que los proyectos de ley propuestos perjudicarían sobre todo a los pequeños propietarios, que los MCI y otros aumentos “han contribuido a mejorar la calidad y cantidad de la reserva de vivienda de alquiler regulado en la ciudad” y que más de 28,000 familias que ganan más de $200,000 al año viven en apartamentos de alquiler estabilizado. (Esto es alrededor de un 3 por ciento de las 966,000 unidades con el alquiler estabilizado en la ciudad, los residentes de la cual tenían un ingreso familiar medio de menos de $45,000, según la Encuesta de Vivienda y Vacancia [Housing and Vacancy Survey] de 2017.)

Cuomo sólo se ha comprometido con una lista corta de cambios a las leyes de alquileres: revocar el descontrol de viviendas disponibles y el aumento adicional de un 20 por ciento que se permite a los caseros sumar al alquiler regulado cuando un apartamento se vuelve disponible; poner fin a la laguna legal del alquiler preferencial; y la “reforma” de los MCI –posiblemente haciéndolos aumentos temporales hasta que se pague el costo de las renovaciones. El gobernador aparentemente tiene el apoyo del Vocero de la Asamblea, Carl Heastie (demócrata del Bronx), que dijo en un desayuno de Crain’s New York Business el 8 de marzo que, aunque “la ciudad se ha vuelto casi inasequible”, él no quería que el péndulo oscilara “toda la trayectoria hasta el otro lado” al punto que “desincentivara” a los caseros a invertir en sus propiedades. Dijo que, aunque no descartaría otras disposiciones, sus prioridades principales serían poner fin al descontrol de viviendas disponibles y reformar los aumentos adicionales de vacancia, alquileres preferenciales y aumentos por MCI e IAI.

El Vocero ha sido uno de los más agresivos en recabar fondos en Albany, estableciendo un PAC [Comité de Acción Política] el año pasado que ha colectado contribuciones de REBNY, entre otros financiadores. En los últimos cinco años, cuando se postuló sin rival o con sólo oposición simbólica, ha recibido alrededor de $74,000 de fuentes de la industria de bienes raíces, incluido el PAC de la Asociación de Estabilización de Alquileres y el constructor de Hudson Yards, Related Companies.

La oficina de Heastie no respondió a peticiones para un comentario. El portavoz de Cuomo Tyrone Stevens dijo que el gobernador “está totalmente comprometido entrabajar con la legislatura y la comunidad de inquilinos para reformar las regulaciones de alquileres, incluidos poner fin al descontrol de vivienda disponible, revocar el alquiler preferencial y limitar los cambios de mejoras de capital para proteger la vivienda asequible y respetar los derechos de los inquilinos”.

“El hecho de que tengamos una mayoría demócrata abrumadora en las dos cámaras no es garantía de que vayamos a ganar”, dijo McKee a la reunión de Met Council. “Tenemos que responsabilizar a todos los legisladores, incluidos nuestros amigos”.

Un campo de batalla clave será los proyectos de ley para prohibir aumentos del alquiler por mejoras importantes de capital y mejoras en apartamentos individuales. Ahora son suplementos permanentes al alquiler, con las IAI el principal método de aumentar el alquiler en apartamentos disponibles específicos; las MCI de todo el edificio se utilizan más comúnmente para aumentar los alquileres de inquilinos actuales en áreas donde el mercado no está tan candente.

Actualmente “no hay supervisión” de estos aumentos, dice el miembro de la Asamblea Epstein, anteriormente representante de inquilinos en la Junta de Renta Regulada (Rent Guidelines Board, RGB). “Un casero puede entregar una factura para declarar que gastó $30 millones, y nadie la inspecciona”.

Aquella falta de regulación es una razón por que tantos apartamentos han sido desregulados bajo la ley de apartamentos vacantes de 1997. Hasta 2015, el estado permitió a los caseros usar renovaciones en apartamentos disponibles para aumentar los alquileres más allá del umbral de desregulación, quitando esas unidades permanentemente de la estabilización de alquileres. La única manera de disputar esos aumentos era si los inquilinos individuales los impugnaban, y la ley de 1997 prohíbe en gran parte impugnar aumentos ilegales de más de cuatro años atrás. Un proyecto de ley introducido este año por el miembro de la Asamblea Jeff Dinowitz (demócrata del Bronx) y el Senador Zellnor Myrie (demócrata de Brooklyn) ampliaría impugnaciones para incluir toda la información “razonablemente necesaria” sobre aumentos del alquiler en el pasado.

El proyecto de ley para revocar el descontrol de vivienda disponible, patrocinado por el Líder de la Mayoría en el Senado Andrea Stewart-Cousins (demócrata de Westchester), también regularía otra vez apartamentos desregulados en la Ciudad de Nueva York que se alquilaban por menos de $5,000 al mes en los últimos seis años, además de los que se alquilaban por menos de $3,500 en los condados de Nassau, Westchester y Rockland. Disminuiría los alquileres en estas unidades hasta sus niveles de 2014, además de los aumentos anuales permitidos por la RGB desde entonces.

Revocar el descontrol de vivienda disponible ha sido el elemento central de las demandas de los inquilinos por alrededor de dos décadas, pero ahora el movimiento está reclamando más. Igual que el declive de los sindicatos, el debilitamiento de las regulaciones de alquileres ha creado una economía de dos niveles, con la mayoría de los jóvenes excluidos de derechos y protecciones. Fortalecer los controles de alquileres protegería a las alrededor de 2 millones de personas que viven en apartamentos regulados, pero todavía dejaría al resto de los neoyorquinos expuestos a aumentos de alquiler sin límites o forzados a mudarse cuando sus contratos venzan. En el clima político de este año, los grupos de presión de la industria de bienes raíces probablemente considerarían poder conservar este sistema de dos niveles una victoria.

Aunque Cuomo incluyó algunas medidas para fortalecer la estabilización de alquileres en su presupuesto propuesto, no formaron parte del arreglo alcanzado el 31 de marzo. Myrie dijo que las dos cámaras de la Legislatura habían acordado que no querían tratar de introducir una legislación compleja de alquileres en el proyecto de ley del presupuesto. “Estamos convencidos de que esto se tiene que hacer fuera de aquel proceso”, dijo.

Esto deja menos de tres meses para los debates sobre la miríada de proyectos de ley por considerar. Las leyes de estabilización de alquileres vencen el 15 de junio.

“Después del 1o de abril, ustedes tienen que estar pegados a los oídos de sus legisladores todos los días”, dijo Myrie a la reunión de Met Council. “Los que no quieren que todo esto pase –son incansables, y tienen mucho más dinero que ustedes”.

“Ustedes tienen dos meses para explicar que éstas son cuestiones absolutamente fundamentales”, dice Epstein. “Podemos lograr algo maravilloso este año”.

Una versión de este artículo apareció originalmente en Gothamist. Georgia Kromrei contribuyó con datos sobre contribuciones de campaña.