Albany considera extender protecciones de inquilinos a todo el estado

Albany considera extender protecciones de inquilinos a todo el estado

Published: 
February 2019

Traducido por Lightning Translations

 

Traducido por Ya que la derrota de la mayoría republicana en el Senado estatal en noviembre pasado ha eliminado el mayor obstáculo político, cinco proyectos de ley para fortalecer las leyes de alquileres en el Estado de Nueva York se han presentado en la Legislatura ya este año, y se está trabajando en varios más.

“Tenemos una nueva clase de senadores elegidos explícitamente por sus políticas de vivienda progresistas”, dice el Senador Zellnor Myrie (demócrata de Brooklyn), quien derrocó a un titular de la Conferencia Demócrata Independiente (Independent Democratic Conference) en la elección primaria del año pasado –y se han aliado con el bloque de legisladores veteranos a favor de los inquilinos.

Cuatro de las medidas presentadas lograrían metas de largo plazo del movimiento de inquilinos. Una de ellas revocaría el descontrol de viviendas disponibles y regularía otra vez apartamentos antiguamente de alquiler estabilizado que se arrendan por menos de $5,000 al mes en la Ciudad de Nueva York o $3,500 en sus cercanías. Otras tres revocarían el aumento adicional de un 20 por ciento en apartamentos disponibles; harían que los descuentos de “alquiler preferencial” duren al menos todo el tiempo que el inquilino se quede en el apartamento; y limitarían los aumentos del alquiler para los apartamentos de alquiler controlado a los niveles permitidos para apartamentos de alquiler estabilizado, poniendo fin a los aumentos más grandes permitidos por el sistema de la Renta Máxima de Base (Maximum Base Rent).

La quinta prohibiría desalojos sin justa causa en todo el estado, en todas las unidades de arrendamiento salvo edificios de cuatro unidades o menos ocupados por sus propietarios. Cea Weaver, coordinadora de campaña de la coalición Justicia de Vivienda para Todos (Housing Justice for All), estima que el proyecto de ley extendería protecciones a 900,000 inquilinos sólo en la Ciudad de Nueva York. El programa del movimiento de inquilinos este año, dice, es no solamente reparar la estabilización de alquileres, sino expandirla.

“Estamos promoviendo proyectos de ley que nunca han sido promovidos antes”, dice la directora de Met Council Ava Farkas. “‘Justa causa’ es realmente importante. No es parte de la Ley de Emergencia para la Protección de Inquilinos [Emergency Tenant Protection Act]. Protegería a casi todos los inquilinos con el alquiler a la tasa del mercado”.

Otros posibles proyectos de ley incluyen abolir aumentos de alquileres por mejoras importantes de capital (major capital improvements, MCI) en todo un edificio y la renovación de apartamentos individuales. El Senador Neil Breslin (demócrata de Albany) y el Miembro de la Asamblea Kevin Cahill (demócrata de Kingston) están preparando una medida para extender la Ley de Emergencia para la Protección de Inquilinos de 1974 a todo el estado, para que localidades fuera de la Ciudad de Nueva York y los condados de Westchester, Nassau y Rockland puedan promulgar leyes de estabilización de alquileres.

En la mayoría demócrata, dice Myrie, “creo que tenemos un consenso de todo el estado de que la vivienda no es solamente un problema de la Ciudad de Nueva York”.

Estas medidas reflejan la nueva fuerza política de los inquilinos, tanto en la derrota de senadores demócratas que colaboraban con los republicanos para bloquear leyes de alquileres más fuertes durante los últimos años, como en los recién forjados enlaces entre activistas de vivienda en la ciudad, el norte del estado y Long Island. Sin embargo, la aprobación de estas medidas está lejos de ser automática. El Gobernador Andrew Cuomo tiene un largo historial de resistir o diluir legislación a favor de los inquilinos.

“Cuando de los alquileres se trata, Andrew Cuomo es culpable mientras no se demuestre su inocencia”, dice el tesorero de TenantsPAC, Michael McKee.

El personal de Cuomo indicó a inquilinos activistas en enero que el gobernador quería ser colaborador en las negociaciones para dar forma a la legislación. No se comprometieron a hacer cambios en la ley más allá de revocar el descontrol de viviendas disponibles, hacer que los alquileres preferenciales duren mientras el inquilino ocupe el apartamento y modificar de alguna manera no especificada las leyes que gobiernan los aumentos de alquiler por MCI y por mejoras en apartamentos individuales.

Cuomo también ha indicado que puede incluir sus reformas de las leyes de alquileres en el presupuesto estatal, que se debe entregar para el 1o de abril. Su propuesta del presupuesto para la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (Division of Housing and Community Renewal, DHCR), que administra las leyes de regulación de alquileres, manda que el estado las renueve antes de que venzan el 15 de junio e “incluya reformas de regulación de alquileres para poner fin al descontrol de viviendas disponibles, enmiende la aplicación de alquileres preferenciales y limite los costos de mejoras de capital”.

Estos cambios se basarían en un informe producido por la DHCR con datos relacionados a estas cuestiones, como la cantidad de solicitudes de las MCI que la división procesa, la cantidad de apartamentos con alquileres preferenciales con la cifra media del descuento y la cantidad de quejas de cobro excesivo que la división recibe y halla válidas. Si la legislatura no aprueba el proyecto de ley, el presupuesto de la DHCR se recortará por $8 millones en cada uno de los dos próximos años fiscales –que irónicamente podría sabotear la contratación de personal para hacer valer las leyes de alquileres.

El gobernador no incluyó la renovación de las leyes de alquileres en su presupuesto las dos últimas veces que vencieron, en 2011 y 2015. Los defensores de inquilinos lo hubieran recibido bien en ese entonces, ya que habría forzado al Senado a rechazar el presupuesto entero si querían bloquear leyes de alquileres más fuertes. Este año, los inquilinos se oponen por la misma razón: Cuomo podría poner una versión debilitada de los cambios que quieren en el presupuesto y la legislatura puede votar solamente sí o no, sin enmiendas.

Si no se incluye en el presupuesto una legislación de alquileres, la legislatura la considerará en abril o mayo. Si se incluye, la legislatura todavía podría aprobar un proyecto de ley más fuerte

El proyecto de ley para prohibir desalojos sin “justa causa” es patrocinado por la Senadora Julia Salazar (demócrata de Brooklyn) y el Miembro de la Asamblea Pamela Hunter (demócrata de Syracuse). Causas válidas incluirían la falta de pago del alquiler por parte del inquilino o crear molestias, o en edificios más pequeños bajo ciertas circunstancias, si el casero quiere el apartamento para sí mismo o un familiar. Sin embargo, inquilinos podrían ser exentos de ser desalojados por falta de pago si hubiera existido un “aumento de alquiler desmesurado” en cualquier año –definido como más de 1½ veces del aumento en el Indicio de Precios al Consumidor (Consumer Price Index). En el área metropolitana de Nueva York, eso descalificaría aumentos de alquileres de más de alrededor de un 3.3 por ciento en el último año.

Myrie dice que legisladores todavía están decidiendo si el proyecto de ley acerca de las MCI debe abolir ese tipo de aumentos de alquileres o limitarlos a recargos temporales hasta que el propietario recupere su inversión, en vez de ser permanentes. Gente razonable puede diferir, añade, pero “tenemos que cambiar el sistema”.

Oposición por parte de la minoría republicana, dice, es “inconsecuente”. La fuerza más poderosa que se opone a leyes de alquileres más fuertes es la industria de bienes raíces, que “se ha dado cuenta de que la reforma es inevitable”.

No es obvio cómo los grupos de presión de la industria de bienes raíces esgrimirá su poder, dice Cea Weaver, pero entre ellos, el Gobernador Cuomo y los demócratas más centristas, “no creo que nadie pueda dar nada por sentado”.

Una manera en que el programa de los inquilinos podría ser diluido, dice, es si la Legislatura fortalece la estabilización de alquileres, pero pospone la consideración de extender las protecciones de inquilinos a todo el estado –o, si revoca el descontrol de viviendas disponibles, pero no hace nada respecto a alquileres preferenciales o las MCI, que principalmente afectan las áreas en los condados aledaños donde los alquileres no están lo suficientemente altos para ser desregulados.

“Es muy importante que ganemos este año”, dice Weaver. Aunque el Senador Todd Kaminsky de Long Island será importante para construir una mayoría a favor de un programa de todo el estado, añade, todos los legisladores “son personas sobre quienes es necesario ejercer presión” –incluidos los aliados de los inquilinos.

Myrie no quiere especular sobre los deseos del Gobernador Cuomo, pero cree que las leyes de alquileres no deben ser parte de las negociaciones del presupuesto.

“Creemos que esto es algo que la legislatura debe hacer”, dice. “Creo que vamos a ver a la Legislatura imponer nuestra voluntad. Se nos eligió para defender los derechos de los inquilinos. No debemos estar regateando”.