¿Es el plan de vivienda de De Blasio realmente ‘asequible’?

¿Es el plan de vivienda de De Blasio
realmente ‘asequible’?

Published: 
March 2016

La teniente de alcalde Alicia Glen apenas había empezado a testificar en una audiencia del subcomité de zonificación en el Concejo Municipal el 9 de febrero cuando le interrumpieron rechiflas esparcidas. “¡El plan de de Blasio no es asequible para mí!” gritaron los inconformes, y alrededor de una docena de ellos fueron expulsados de la cámara del Concejo. 

La audiencia marcó el comienzo de los 50 días que tiene el Concejo para votar sobre el programa de “vivienda de inclusión obligatoria” (mandatory inclusionary housing) del alcalde Bill de Blasio. Después de que se rezonifiquen varios vecindarios de la ciudad, el plan permitirá a los especuladores construir edificios más altos y les obligará a alquilar un 25 por ciento a 30 por ciento de los apartamentos por menos de la tasa del mercado.

El Concejo espera votar sobre el plan entre mediados y fin de marzo. Hay siete vecindarios bajo consideración para ser los pri-meros rezonificados: East New York en Brooklyn, el área de la Avenida Jerome del Bronx, la Calle Bay cerca del embarcadero en Staten Island, Inwood y East Harlem en Manhattan y Flushing West y Long Island City en Queens.

El Concejo tendría tres opciones para estos vecindarios. En una, requerirían que un 25 por ciento de los apartamentos se alquilen por un promedio de alrededor de $1,165 al mes, asequible para las personas que ganan un 60 por ciento del ingreso medio del área metropolitana (area median income, AMI), que suma $36,300 para un individuo y $51,780 para una familia de cuatro personas.

En la segunda, un 30 por ciento se alquilaría por un promedio de $1,550, para personas que ganan un 80 por ciento del AMI, alre-dedor de $62,000 para una familia de tres personas. La tercera estaría disponible en “mercados emergentes”, también conocidos como los vecindarios en proceso de aburguesamiento que están fuera de la mitad al sur de Manhattan, y destinaría un 30 por ciento para familias que ganan un 120 por ciento del AMI. Estos se alquilarían por alrededor de $2,300.

Este sistema es un “logro monumental”, dijo el presidente del comité de uso de la tierra David Greenfield (demócrata de Brooklyn), quien está patrocinando la propuesta en el Concejo. Sería la primera vez que los especuladores de Nueva York fueran obligados a incluir vivienda asequible, y cubriría los constructores que busquen variaciones individuales de las normas de zonificación.

 

Poca vivienda para los de bajos ingresos

Los críticos dicen que el plan rendirá una cantidad totalmente inadecuada de vivienda para personas que ganan menos de $40,000 al año, las personas que más la necesitan y que son la mayoría de los que viven en los vecindarios actualmente programados para la rezonificación. 

El ingreso medio de la ciudad, un poco más de $50,000, es por mucho debajo del AMI metropolitano (que incluye los condados Rockland, Westchester y Putnam), así que las personas para quienes vivienda de “ingresos moderados” sea asequible realmente están en su mitad superior.

La Concejal Inez Barron, quien representa a East New York, sostuvo un gráfico circular que mostró la diferencia: un 53 por ciento de los residentes actuales ganan menos de $35,000, pero sólo un 13 por ciento de la vivienda del plan sería destinada a ellos. Más de la mitad sería para familias que ganan más de $75,000, aunque solamente un 14 por ciento de los residentes ganan tanto dinero.

El Concejal Antonio Reynoso dijo que en Bushwick, un 40 por ciento de los residentes ganan menos de $31,000 al año, pero solamente un 7 por ciento de la vivienda construida bajo el plan tal como está sería para personas en ese nivel de ingresos.

“¿Por qué no llegamos a los mismos ingresos que reflejan nuestras comunidades?” preguntó el presidente del subcomité Donovan Richards (demócrata de Queens) al trío de la teniente de alcalde Glen, la comisaria municipal de vivienda Vicki Been y el presidente de la Comisión Municipal de Planificación Carl Weisbrod. “Tene- mos un programa que no sirve a nuestras poblaciones”.

“¿Es suficiente? Claro que no”, respondió Glen. Sin embargo, es lo mejor que la ciudad puede hacer bajo las circunstancias económicas y legales, según el gobierno. “Este es el más fuerte, más rigoroso programa de cualquier parte de los EE.UU.”, dijo Glen a los reporteros en una conferencia auspiciada por la alcaldía el 8 de febrero. “No es ‘¿Van ustedes a proveer vivienda asequible?’ Es, ‘Ustedes van a proveer vivienda asequible’”. 

“La meta es aprovechar el mercado privado”, dijo Been a los reporteros, y Glen empleó una frase similar ante el Concejo. Si el porcentaje de apartamentos de bajo costo se establece en un nivel demasiado alto o los alquileres se establecen en un nivel demasiado bajo, según el gobierno los especuladores simplemente no construirán, y “30 por ciento de cero es cero”. Si las obligaciones de asequibilidad son “demasiado onerosas”, el programa puede enfrentar una impugnación en torno a derechos de propiedades bajo la “cláusula de tomas” de la Constitución. 

Algunos alquileres estarán más bajos porque los niveles de asequibilidad del programa son promedios, dijo Been. En este escenario, en vez de que todos los apartamentos asequibles en un edificio se alquilen por $1,165, algunos pueden alquilarse por $775 y otros por $1,550.

Hay otros programas de subvenciones que la ciudad puede utilizar para ayudar a los inquilinos más pobres, añadió, y conseguir que el mercado privado construya vivienda para más personas de la clase media libra fondos municipales para estos programas. Según Weisbrod, en East New York, algunos sitios estarán de “100 por ciento vivienda asequible,” con algunos alquileres tan bajos como $450.

 

¿Cuánto aburguesamiento?

El aburguesamiento no va a parar, dicen, mientras las presiones del mercado sigan siendo las mismas. En los “mercados emergentes” donde los caseros pueden cobrar $2,300 al mes en alquiler, el programa “mantendrá de forma sostenible la asequibilidad de algunas unidades para familias de ingresos moderados”, dijo Been al Concejo. “No dejen que lo perfecto sea enemigo de lo bueno”.

Glen añadió, “Estamos en una verdadera crisis de vivienda, y no podemos quedarnos con los brazos cruzados mientras las presiones del mercado cambian la ciudad”.

Pero el aburguesamiento está incorporado en el plan, dice Tom Waters, analista de políticas de vivienda en la Sociedad de Servicio Comunitario (Community Service Society). Para que se construya cualquier cantidad de vivienda asequible, explica, los especuladores tendrán que cobrar alquileres de $2,300 y más en nuevos edificios, y si el mercado del vecindario lo soporta, los dueños de edificios más viejos tratarán de cobrar alquileres más altos también.

El gobierno ha prometido $76 millones en ayuda legal para inquilinos que enfrenten el desalojo. Sin embargo, esto no ayudará a los inquilinos de apartamentos no regulados, porque no tienen el derecho legal a renovar sus contratos. Además, las debilitadas leyes estatales de estabilización de alquileres permiten grandes aumentos para apartamentos disponibles.

“Si introduces vivienda de lujo en un vecindario de la clase obrera, el desalojo es inevitable, aun si la ciudad gasta mucho dinero tratando de evitar las consecuencias previsibles de sus acciones”, dijo Moses Gates, profesor visitante en el Pratt Institute Graduate Center for Planning, al Tenant/Inquilino el otoño pasado. La manera de evitar el desalojo secundario en vecindarios de la clase obrera, señaló, sería rezonificar vecindarios acomodados como el Upper East Side, Forest Hills o Park Slope, porque traer a inquilinos de más bajos ingresos a nuevas urbani-zaciones en estos vecindarios no desalojaría a los residentes actuales. 

“Sigo oyendo los mismos argumentos que usó el gobierno anterior”, dijo enojada la Defensora Pública Letitia James. Ella dijo que la rezonificación del centro de Brooklyn por parte del gobierno de Bloomberg prometió vivienda asequible, pero “¿Dónde están todos los residentes de bajos ingresos en el centro de Brooklyn? Están en Carolina del Norte, Carolina del Sur. Recibo cartas de ellos diciendo que no les alcanzó para poder quedarse”.

El programa Vivienda Nueva York (Housing New York) del gobierno de de Blasio promete 80,000 nuevos apartamentos asequibles y otros 120,000 “conservados”. Sin embargo, solamente un 20 por ciento de estos serán destinados a personas que ganan menos de $40,000. Del poco más de 40,000 unidades de las cuales el gobierno se da el crédito por haberlas construido o conservado en los últimos dos años, alrededor de un 15 por ciento se destinaron a personas que ganan menos de $39,000. Un porcentaje más grande se destinó a personas que ganan entre $93,000 y $128,000. Un poquito menos de 2,000 se destinaron a personas que ganan menos de $23,000.

Dos propuestas alternativas vienen de la coalición Verdadera Asequibilidad para Todos (Real Affordability for All), que recomienda requerir que un 50 por ciento de vivienda sea construida como asequible para personas en o debajo del nivel del ingreso medio del vecindario, y de la Asociación para el Desarrollo de Vivienda del Vecindario (Association for Neighborhood Housing Development), que quiere que un 15 por ciento sea reservado para personas que ganan menos de $23,000, además de una opción de “asequibilidad profunda” en la cual un 30 por ciento de apartamentos se destinarían a personas con estos ingresos. 

No proveer vivienda tan barata en Bushwick, dijo Jose Lopez de Hacer el Camino Nueva York (Make the Road New York), es como “decir a más de la mitad de la gente del vecindario que debe encontrar otro lugar dónde vivir”.

Construir vivienda para personas tan pobres, dijo Glen, es imposible sin subvenciones como el programa federal Sección 8, que ha sido reducido hasta el punto que la ciudad lo cerró para nuevos solicitantes en 2009.

“Es caro”, dice Alexa Sewell, directora del Fondo de Vivienda de Asentamiento (Settlement Housing Fund), una organización constructora sin fines de lucro. Construir un edificio hipotético de 12 pisos para personas que ganan entre un 30 por ciento y un 90 por ciento del AMI costaría $55 millones, dice, así que necesitaría $20 millones en subvenciones para empezar. Los costos por cada apartamento están alrededor de $667 al mes, así que si los inquilinos no pueden pagar tanto alquiler, ellos también necesitan subvenciones.

Al fin y al cabo, las posiciones políticas de este plan parecen las de Obamacare: Una disputa entre el centro y la izquierda demócrata, en que las dos partes están de acuerdo sobre la necesidad pero en total desacuerdo sobre los métodos. El centro confía en valerse del mercado, hace hincapié en que esto es la única solución práctica y responde a los críticos con el mantra de “No dejen que lo perfecto sea enemigo de lo bueno”.

La izquierda cree que estas soluciones están lejos de lo bueno, sean pólizas de seguro médico con altos deducibles que dejen a la gente preocupándose de si el bebé está bastante enfermo para incurrir un co-pago de $150 en la sala de emergencia, o un programa de vivienda que deje a cientos de miles de neoyorquinos lamentándose de que “no gano lo suficiente para tener vivienda asequible.”

 

Una versión de este artículo apareció en Gothamist.