Cómo testificar ante la Junta de Regulación de Renta: puntos de discusión de muestra

Cómo testificar ante la Junta de Regulación de Renta: puntos de discusión de muestra

Published: 
June 2014

La Junta de Regulación de Renta (Rent Guidelines Board, RGB) votará el 23 de junio para esta-blecer cuánto los caseros pue-den aumentar los alquileres en apartamentos de alquiler estabilizado, por contratos que comiencen en o después del 1o de octubre. Antes de votar, celebrará audiencias públicas en el Bronx, Manhattan, Brooklyn y Queens para escuchar los testimonios de inquilinos y caseros sobre cómo los aumentos de alquileres les afectarán. (Véase el recuadro en p á gina 7 para información sobre las fechas y direcciones.) El 5 de mayo, recomendó que los aumentos de este año sean entre cero y 3 por ciento por un año y entre 0.5 y 4.5 por ciento por dos. 

Creemos que una congelación de alquileres, o mejor aun, una disminución de alquileres, es justificada por los aumentos altos que la RGB ha permitido durante los últimos años. A pesar de la recesión, salarios congelados y la constante alta tasa de desempleo, ¡la RGB ha aumentado los alquileres por más de un 20 por ciento desde el 2008!

Aquí están varios puntos que destacar al testificar en las audiencias públicas:

  • Empezar por presentarse y dar detalles personales, como la vecindad donde usted vive, cuánto tiempo ha vivido en su apartamento, cómo gana la vida, si tiene hijos. Es importante mostrar a la RGB que los inquilinos con alquiler estabilizado constituyen un grupo diverso.
  • Hable de las penurias que enfrenta. ¿Vive de ingresos fijos? ¿Ha perdido el trabajo? ¿Está sustentando a sus hijos u otros miembros de su familia? ¿Está trabajando en dos o más empleos para sobrevivir?
  • La RGB debe tomar en cuenta el sufrimiento increíble que cualquier aumento causará a muchos inquilinos de bajos y moderados ingresos, ya que sus ingresos no se han mantenido a la par con el costo de la vida, y sobre todo con los alquileres en aumento. Por ejemplo, el aumento más pequeño que la junta jamás ha aprobado, un 2 por ciento por un año y 4 por ciento por dos, es el doble del aumento salarial que los maestros y trabajadores de tránsito acaban de recibir.

 

Por qué los caseros no merecen más rentas

Los caseros deben aguantar su debida parte del peso económico en esta ciudad porque sus ganancias están aumentando, aun después de que empezó la recesión en 2008. Los ingresos netos de operación promedio de los caseros (lo que reciben después de pagar sus costos, NOI) aumentaron en toda la ciudad 9.6 por ciento en 2012, el octavo año seguido que los caseros han visto crecer sus ganancias. En 2011, esta cifra aumentó un 5.6 por ciento. 

  • En Manhattan, esto significa que los caseros recibieron NOI promedio de $704 cada mes de cada apartamento de alquiler estabilizado que les pertenece. 
  • En Queens, recibieron NOI promedio de $372 cada mes de cada apartamento de alquiler estabilizado que les pertenece.
  • En Brooklyn, recibieron NOI promedio de $357 cada mes de cada apartamento de alquiler estabilizado que les pertenece.
  • En Staten Island, recibieron NOI promedio de $344 cada mes de cada apartamento de alquiler estabilizado que les pertenece.
  • En el Bronx, recibieron NOI promedio de $251 cada mes de cada apartamento de alquiler estabilizado que les pertenece.

 

Otras cosas de que hablar: 

  • ¿Hay muchos inquilinos en su edificio que pagan alquileres de la tasa completa del mercado? ¿Hay una unidad comercial, como una tienda? De ser así, poner énfasis en las otras fuentes de ingresos que tiene su casero, además de los alquileres de unidades de alquiler estabilizado.
  • ¿Hay una alta cantidad de mudanzas en su edificio? De ser así, poner énfasis en los grandes aumentos de alquileres que su casero recibe cada vez que haya un apartamento disponible.
  • Los aumentos de la RGB no son la única forma en que los alquileres estabilizados aumentan. Los caseros también aumentan los alquileres por medio de Mejoras Importantes de Capital (Major Capital Improvement, MCI) y aumentos de Mejoras Individuales del Apartamento (Individual Apartment Improvement, IAI).
  • Si usted ha recibido un aumento MCI durante los últimos 10 años más o menos, hable de cómo su alquiler ha aumentado por encima de las pautas de la RGB. Por ejemplo, si recibiera un aumento MCI el año pasado y firmara un contrato de dos años, su alquiler habría aumentado un 13.75 por ciento: la pauta de la RGB de un 7.75 por ciento más el 6 por ciento permitido para aumentos MCI. Hable de cómo estos aumentos de alquiler permanentes afectan su capacidad de pagar el alquiler.
  • • Si se mudó a su apartamento desde menos de algunos años atrás, ¿reclamó el casero un aumento del apartamento disponible o un aumento de Mejoras Individuales del Apartamento antes de que usted se instalara? Esto quiere decir que han aumentado su alquiler por mucho más de lo que las pautas de la RGB normalmente permitiera.

 

Cómo los aumentos de alquileres le afectan a usted

  • Compare los aumentos que ha recibido el casero con los de ingresos que ha recibido usted. ¿De cuánto era su alquiler hace diez años, y de cuánto es ahora? ¿De cuánto eran sus ingresos hace diez años, y de cuánto son ahora? Por ejemplo, diga “En 2004, el alquiler era de ___, ahora es de ____. En 2004, mis ingresos eran de ___, ahora son de ___”.
  • Si usted actualmente está gastando más de un 30 por ciento de sus ingresos en el alquiler, esto es más de lo que el gobierno federal define como penurias para inquilinos. Asegúrese de incluir este dato en su testimonio. Hoy en día, la mitad de los inquilinos con el alquiler estabilizado gastan más de alrededor de un 35 por ciento de sus ingresos en el alquiler. Casi un tercio gastan más de la mitad. 

Capital Privado Rapaz: Si usted sabe a ciencia cierta que el propietario de su edificio es un casero del capital privado rapaz que ha pagado demasiado por el edificio y está activamente buscando expulsar a los inquilinos y aumentar los alquileres lo suficiente para que los apartamentos sean desregulados, incluya esto en su testimonio. 

 

Para más información o para inscribirse como testigo, vaya a www.nycrgb.org/html/about/meetings.html o póngase en contacto con Met Council, http://www.metcouncilonhousing.org/.

- Traducido por Lightning Translations