建立租客權益組織

建立租客權益組織

什麼是租客權益組織?

租客權益組織是由居住在同一棟公寓大樓或開發區域的租客群體所組成的,聯合起來保護自身權益的,尤其是處理與房東或管理者關係的組織。

租客權益組織通常用來處理問題 – 如房東怠於提供及時的修理或充足的服務,試圖驅逐租客或迫使他們搬出。

免責聲明:

本網頁提供的信息並非法律建議,也絕對不能代替有資格從業於租房合同領域的律師之法律咨詢意見。更多資訊請訪問尋找律師(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/finding_a_lawyer).

本信息只適用於紐約市之租客。

您的權利取決於不同的公寓和租房合同類型。即使是同一棟公寓大樓的鄰居之間也可能適用不同的法律。請了解哪些法律和權利義務適用於您的情況。

 

  • 租客組織是做什麼的?(#回答1)
  • 是否需要將租客組織規範化?(#回答2)
  • 我如何開設租客權益組織的銀行賬戶?(#回答3)
  • 我如何發起租客權益組織?(#回答4)
  • 如何使大樓內更多的人參與到該組織?(#回答5)
  • 如何確保租客組織的會議有價值和高效?(#回答6)
  • 哪些組織內的職務需要選舉產生?(#回答7)
  • 關於租客組織內部的選舉您有哪些建議?(#回答8)

 

租客組織是做什麼的? 

租客權益組織是一棟公寓大樓內所有或全部租客的聯盟。租客們如果聯合起來,可以向房東施加更大的影響去提供服務,進行修理和停止侵害 – 同時獲得所支付租金應得的最好的房屋。一個強有力的租客組織能使房東不得不傾聽其意見;作為團體,租客們可以在談判時獲得有利地位,向市和州相關房屋管理機構申訴,獲得民選議員的幫助,提起訴訟,或者 – 在緊急關頭 – 拒付房租。

但是除了使居住條件變得更好之外,組建租客組織還有其他的優勢。您可以認識您的鄰居,交新的朋友和使社區更加和諧。對所有人來說,租客權益組織使鄰里關係變得更好!租客組織還能加強全市範圍的租客權益保護運動,保護和擴展租客權利,增加全市可負擔房屋的數量,造福所有人。

 

是否需要將租客組織規範化?

一旦您的租客權益組織開始運作,您可以建立正式的組織結構,包括選舉產生的幹事,委員和條例。許多租客組織僅僅擁有幹事就可以完美運作,在大型公寓內還可以設置樓層負責人。如果您的公寓樓很大或者租客組織的工作很多,租客們也可以建立更多機構。在這之前,最好先讓人們共同工作一段時間,從而增進互相了解並發掘誰更有領導才能。

 

我如何開設租客權益組織的銀行賬戶?

沒有必要在政府部門註冊或登記租客權益組織。填寫表格,建立501(c)(3)非營利組織是一個非常耗時、昂貴的程序並且通常沒有必要。許多租客組織不需要籌款,但如果您決定開設銀行賬戶,最簡單的方式是在多名幹事的名下開設共同個人銀行賬戶。您可以要求支票由兩個或三個人簽名以保證安全。

 

我如何發起租客權益組織?

發起租客權益組織沒有固定的規則。但是您可以參考已經建立的上千個租客組織的建立過程。

最初步驟

通常,您想要建立租客組織是因為您遇到了問題並且無論如何無法自己解決。

往往同一棟大樓的租客也有同樣的困擾 – 並且他們中的一些人的合作願望比您還迫切。建立組織的第一步是尋找這樣的租客,最好的方式是召集會議然後看誰會參加。租房法律保證了您在大樓內的公共區域集會的權利,所以請使用大廳或其他公共區域來進行會議。您可以將邀請函放在大家門下,在樓道內張貼,或直接向認識的人當面邀請。如果大樓內的人們使用不同的語言,請人幫助翻譯邀請並確保每次會議都有翻譯在場 – 保證租客不因“語言障礙”而分裂很重要。

第一次會議很可能是吵鬧的!除非您的公寓維護的相當好,否則每個到場的人都有很多抱怨要講。如果房東真的很無視大家或者濫用權力,許多人都會很憤怒並試圖“發洩”。這時您就能發現大樓內的情況有多嚴重,並決定接下來要採取的步驟。

最好在租客之間達成共識,確定租客組織由誰負責並聯繫大家。這可以是會議的召集人和/或其他租客。您也可以徵集“樓層負責人”的志願者,這樣大家可以分擔職責。樓層負責人能分發會議通知,進行問卷調查並負責聯繫。當租客組織趨於正規,這些負責人可以作為領導委員會成員。現在您的租客權益組織已經步入正軌了!

 

如何使大樓內更多的人參與到該組織?

逐戶拜訪

逐戶拜訪大家並面對面交談 – 傾聽每個人的意見 – 可以幫助建立情感上的共鳴,更加支持組織。這也是一個進行問卷調查的完美機會 – 可以記錄下每個公寓和公共區域的所有問題。您可以自己製作清單或使用我們製作好的(見房屋狀況調查表)。您也可以籍此向大家提供有用的信息,如相關政府機構的電話號碼,尤其是供暖和熱水的申訴電話:311.

兩人或更多人一組拜訪大家會更容易,也更有趣。尤其重要的是,確保拜訪小組中包括不同種族和語言的群體,特別是在最開始,大家還都互相不熟悉的階段。這樣,每個人都被傳遞一個訊息:租客組織是為全部人服務的!

使用便條,傳單和新聞通訊

放在門口的便條是最簡單的方式,尤其是提醒大家有活動時 – 如即將召開的租客組織會議。便條要簡潔,親切,扼要。您也可以在大樓內張貼傳單通知組織活動,包括組織代表的姓名和電話。新聞通訊根據您的條件採用。它可以用於使租客了解租客組織的成績,包括和房東的談判,訴訟案件,社區的支持。您也可以通知大樓內的社會活動,如生日,婚禮和畢業典禮。

享受美好生活!

結識鄰居是組建租客組織的重要意義。這是社交活動時間!如果您能活躍會議氣氛,並留出時間給大家在會議前/後交流,人們會更樂意參加會議。不止於此。自帶飯菜,生日聚會,慶典 – 特別是和房東的成功鬥爭之後 – 都是美好生活的一部分。

 

如何確保租客組織的會議有價值和高效?

高效的租客組織是高度民主的 – 使盡可能多的人參與決策,尤其是重要決策。這說明了會議的重要性。有效組織會議的建議:

準時開始和結束。不要讓準時的參加者等待遲到者太久。在規定的時間結束,從而不佔用大家的時間。

建立議事日程。在會議前由領導委員會成員準備清晰的,書面的議事日程。可以包括:

1.自我介紹:保證每個人在會議上介紹自己。然後您可以介紹最新的進展 – 以及表揚。這是對做出貢獻的人表示感謝的時機!

2.公寓大樓內的問題的總體討論:可以包括個體的問題,但這時的重點是決定戰略並就下一步舉措達成共識,如集體和房東談判,比分別向房東提出要求更有效果;就維修問題向房屋法庭起訴房東;請律師;向住房保障部提交申訴。

3.決定拒付房租,房屋訴訟,等等:鑒於租金管制法律自1997年起的修改,及“黑名單”普遍做法,拒付房租變得比過去更有風險。如果您認為大樓的問題相當嚴重,不得不採取拒付房租的手段,聘請私人律師或通過公共法律服務提供者。您也可以考慮在區房屋法庭就修理和服務提起集體房屋訴訟。房屋訴訟不會使您和鄰居被列入黑名單。

4.明確每個人的職責:一旦決定了行動計畫,開始志願者報名。分配責任和工作,使人人參與其中 – 並領導大家保持熱情。

5.如有必要,明確基本原則:不必採用羅伯特議事規則,但可以要求人們保持禮貌,保證發言機會,在翻譯過程中保持耐心。

 

哪些組織內的職務需要選舉產生?

如果領導委員會運轉正常,您將能夠選舉合格的人才作為租客權益組織的幹事。這通常包括總裁,副總裁,秘書以及財務,還有各樓層的負責人(可以不是領導委員會成員)。

幹事的一般職責:

總裁:召集領導委員會會議,主持會議並完成其他會議分派的工作。

副總裁:協助或代理總裁。

秘書:負責會議記錄,保存檔案,以及通信。秘書的工作很重要,因為組織基本上通過秘書和房東通信交涉和提出要求;在大型公寓樓內有時專門設置“通信秘書”。

財務:收集會費,籌集捐款活動,負責組織的總體財政事務,以及向成員提交財政報告。

樓層負責人:在各樓層分發傳單,和租客溝通,進行拜訪。

 

關於租客組織內部的選舉您有哪些建議?

在選舉前向所有租客發出書面通知。公寓大樓內的每個租客都應該有參與選舉的權利。您可以對每個職位提名候選人。需要再次強調,選舉出的幹事應該公平地代表大樓內不同族群的人。

委員會成員

委員們幫助保持租客權益組織平穩地運轉,共同承擔組織的責任。委員從事的工作包括起草條例,巡邏,製作新聞通訊,組織社會活動,協調內部衝突等。

條例

條例幫助消除對組織目的的誤解,明確執行組織的計畫,將成立目的,成員和領導者的責任以及決策程序用書面形式固定下來。條例越簡單越好,可由領導委員會或專門委員會起草。條例的樣本可以自當地社區委員會或社區組織獲得。(大都會理事會也提供條例樣本。)

专注目标

時刻牢記您的目標是更好的居住環境 – 宜居的,可負擔的住房以及和諧的鄰里關係。儘管整個組織是由少量人從事,並且以別人從未採用的方式聯合起來,但是它能夠保持暖氣和熱水的供應,保證維修,確保公寓大樓安全正常,這就是您的成功 – 也就是最重要的事!