租賃權繼承 於租金穩定和租金控制公寓

租賃權繼承

於租金穩定和租金控制公寓

什麼是租賃繼承?

當租金穩定公寓或租金控制公寓的租客死亡或者搬出,居住於該公寓內的,特定的家庭成員(包括非傳統的、非血親家庭成員),在特定條件下有權承繼租賃權。

“租賃權繼承”指這些家庭成員以主租賃人的名義出現在之後的租金穩定公寓租賃合同中,或者成為租金控制公寓登記的租客(如果沒有租賃合同)

 

租賃權繼承的基礎知識

什麼人擁有租賃繼承權?

租金穩定公寓和租金控制公寓的租賃繼承權適用於在主租客(名字出現在租賃合同上,或者租金控制公寓登記的租客)搬出或死亡之前,和主租客共同居住的家庭成員。“家庭成員”的定義同樣包括“非傳統的”家庭關係成員,包括沒有結婚的配偶及其他“類似家庭的”成員。

注意

房東有時會對留下來的租客提起驅逐訴訟,即便這些租客擁有租賃繼承權。如您處於這種情況,您可以在法庭證明您的權利。強烈建議您尋求律師幫助。

 

 


 

免責聲明: 

本網頁提供的信息並非法律建議,也絕對不能代替有資格從業於租房合同領域的律師之法律咨詢意見。更多資訊請訪問尋找律師(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/finding_a_lawyer).

本信息只適用於紐約市之租客。

您的權利取決於不同的公寓和租房合同類型。即使是同一棟公寓大樓的鄰居之間也可能適用不同的法律。請了解哪些法律和權利義務適用於您的情況。

 


 

我是否擁有租賃繼承權? 

要主張租賃繼承權,您必須證明您是搬出或死亡的主租客的家庭成員,和主租客共同居住,並且將該公寓作為主要居住地一定時間以上。

在主租客搬出或死亡之前兩年,您必須和主租客共同居住 – 如您超過62歲或殘疾,該要求減為一年。或者您在該租賃開始之時(主租客第一次租賃該公寓時)搬入該公寓。或者您在和主租客的家庭關係或類家庭關係開始之時搬入該公寓。

下列親屬自動成為租賃繼承權合格的家庭成員:

配偶:夫,妻(包括合法結婚的同性夫妻)

子女:子,女,繼子,繼女

父母:父,母

兄弟姐妹:姐妹,兄弟,異父母姐妹,異父母兄弟

祖父母和孫子女:

姻親:配偶另一方的父,母,子,女

收養:法院承認合法收養的人享有上述親屬的權利

其他:其他不在上述之列的家庭成員可能作為非傳統家庭成員享有租賃繼承權,但僅僅血緣關係本身不足以支持。

非血親也可以享有租賃繼承權,如果其能證明是主租客的”非傳統家庭成員”。

 

什麼是擁有租賃繼承權的非傳統的家庭成員? 

非傳統的家庭成員要主張租賃繼承權,必須證明其和搬出和死亡的主租客之前存在情感上的和經濟上的承諾和相互依賴關係。法院考量以下因素:

  • 關係維持的時間 
  • 共同負擔支出,而不僅僅是租金和水電費
  • 財政上的混合 – 例如,雙方經常共用銀行帳戶
  • 家庭生活
  • 雙方形成法律責任和義務(將對方作為遺囑繼承人,扶助人,扶養人,等等)
  • 書面或以行為等方式將對方作為家庭成員
  • 經常參加家庭活動(參加對方家庭的婚禮,葬禮,聚會,等等)
  • 其他任何行為模式,顯示租客願意建立一種長期的,情感上的承諾和聯繫。 

 

作為非傳統家庭成員如何證明經濟互相依賴?是否需要和我所承繼權利的人共用銀行帳戶和財政? 

法律標準是證明“情感上的和經濟上的承諾和相互依賴關係”。通常可以通過經濟上的混合來證明(如共用銀行帳戶)。然而,即使不存在銀行帳戶或其他經濟上的混合,租客仍然可以成功地證明租賃繼承權利。

 

我是否可以將我配偶的名字寫入合同從而不需要繼承程序? 

是的。如果是租金穩定公寓,您可以在任何時間要求房東將配偶加入租賃合同。您不用等到續簽合同時。給房東寫信請其將配偶加入合同,用掛號信寄出,保存回執,房東不得因此增加租金。如果房東要求證明您可以提供結婚證複印件。

如果房東拒絕,您可以向紐約州住房保障局申訴(表格RA-90(http://www.nyshcr.org/Forms/rent/ra90.pdf)),或者僅僅保存信件和郵寄證明備用。租金穩定法案規定租客”有權將其配偶,夫或妻,加入租賃合同或任何續簽的合同,作為增加的租客,如果該配偶居住於該房屋並將其作為主要居住地。”

 

如果我的名字已經在合同上會怎樣?我是否需要主張繼承? 

如果您已經作為合租人簽訂租賃合同,您不需要主張租賃繼承權。作為合租人,您有權繼續居住。房東不得因您的合租人死亡或搬出而增加您的租金。寫信告知房東其中一位合租人搬出或死亡,由掛號信寄出,保存回執。保存信件及郵寄證明。開始只以自己的名字交租金,並要求續訂的合同僅有您的名字(或其他仍居住的合租人)。不要將前合租人的名字寫進之後的租金支票,租賃合同或其他法律文件。

 

如何準備未來的租賃繼承? 

如果預計未來需要主張租賃繼承權,請確保所有的法律文件齊全。您不需要列出其他的地址作為居住地。許多租客喪失了有效的租賃繼承權,因為將車輛登記在外州以規避較高的稅費和保險費,或者為不具備房屋貸款資格的朋友/家庭成員簽署(或合署)貸款合同或租房合同。這些行為都會損害將來的租賃繼承權。

如果您考慮作為主租客的非傳統家庭成員,收集盡可能多的證據證明您和主租客不只是共同居住 – 而是存在情感上的和經濟上的承諾和相互依賴關係。

如果房東詢問誰在公寓居住,確保您被列明。在租金穩定公寓,您應該在租賃合同上被列為“居住者”。

但是,事先通知房東主張租賃繼承權的意向 – 無論寫信或者使用DHCR通知表格(http://www.nyshcr.org/Forms/Rent/ra235.pdf) - 不一定是個好主意。您不能提前開始法律程序。寄信或表格不能證明您有租賃繼承權,還可能導致不必要的麻煩。

 

租金穩定公寓和租金控制公寓的主張租賃繼承權的程序是什麼? 

重要的第一步是通知房東主租客的搬出或死亡。您應該立刻寫信,主張租賃繼承權,用掛號信寄出並保存回執。保存信件副本和郵寄證明。如果是租金穩定公寓,您應當同時要求續簽的租賃合同是以您的名字(租金控制公寓的租客沒有合同,所以不需此項)。

立刻開始以您的名義交租金 – 個人銀行帳戶的支票,或者您名字的匯票。如果房東拒絕接受,將票據退回,拒絕將續簽的合同變更名字,或威脅驅逐,不要被誤導而將票據或合同以搬出或死亡的租客名義支付或簽署。即使搬出的人仍能簽署續約的租賃合同,不要讓他/她這樣做。您的租賃繼承權會受到損害,如果搬出或死亡的租客的名字出現在更新的合同上或付款票據上。不道德的房東通常誘使租客這樣做從而無法行使租賃繼承權。

 

我的房東要求我提供其他信息來證明我的租賃繼承權。哪些是我需要提供的?哪些信息就足夠? 

為了省卻訴訟程序,您會要向房東提供充分的信息來證明權利。您可以不提供任何不願提供的敏感信息(如社安號,健康史,退稅經濟信息)。

但是,有些房東會拒絕所有租賃繼承要求,不管租賃繼承權多麼清楚直接。他們希望留下的家庭成員會害怕去法院從而自動放棄公寓 – 而且這種骯髒手段常常有效,因為租客不了解他們的權利。如果您已經提供了您認為足夠充足的文件,而房東仍舊不滿意,您可以諮詢有經驗的租房領域律師並準備可能的訴訟。

 

如果在家庭成員搬出/死亡前,我外出上大學,派遣工作在外地或在過去兩年內因其他原因暫時離開,我是否仍享有租賃繼承權? 

您的租賃繼承權取決於您是否保持將該公寓作為主要居住地。學生在大學期間居住的大學宿舍或校外住房在大多數情況下僅為臨時住房,而他們的紐約市公寓仍為主要居住地。臨時的工作派遣期間的住房通常也不構成新的主要居住地。主要居住地的證明文件包括報稅單,選民登記,駕照和汽車登記等。

 

我在公寓內居住多年,只是最近才搬出,我是否可以保持該公寓的租賃繼承權? 

不可以。如果您已經從公寓中搬出並建立了新的主要居住地,您不再對舊的公寓享有租賃繼承權。要求的居住滿二年(年老或殘障租客一年)的期間重新開始計算,無論該公寓是否曾經是您的唯一居住地。您必須搬回您家庭成員的公寓滿兩年才能滿足再次主張租賃繼承權的時間要求。

 

我的房東拒絕了我的租賃繼承要求,現在試圖驅逐我,我該怎麼做? 

諮詢有經驗的租房領域的律師。您可以在驅逐訴訟中以租賃繼承權為抗辯理由,如果勝訴,您可以佔有公寓和合同 – 但是租賃繼承權案件通常困難和複雜,強烈建議您尋求法律代理。

 

我的房東讓我繼續支付租金和/或在搬出或死亡的租客名下的租賃合同簽名。我該怎麼做? 

不要這樣做!如果房租支票或租房合同上有搬出或死亡的租客的名字,留下的家庭成員的租賃繼承權會受到損害。即使搬出的人仍能簽署續約的租賃合同,不要讓他/她這樣做。租賃繼承權只能在租客搬出或死亡後主張。通常不道德的房東會嘗試誘使租客這樣做。

 

在主租客死亡/搬出後,我繼續支付租金和/或在其名下租賃合同簽名,經過了一段時間。我該怎麼做?我是否仍可以主張租賃繼承權? 

諮詢有經驗的租房領域的律師。經過很久才主張權利或隱瞞主租客搬出或死亡的事實會使您很難實現租賃繼承權。一旦發生,您的下一步行動將取決於不同案件的特殊情況。