紐約市可負擔住房項目

紐約市可負擔住房項目

您需要知道…

在紐約市,對真正可負擔住房的需求遠大於供給。由於房地產業界對我們政治的巨大影響,對中低收入家庭的可負擔住房的供給急劇下降,同時房東通過法律漏洞退出津貼項目並將租金管制公寓轉化為非管制的奢侈公寓。

盡管津貼公寓是總體住房的重要組成部分,大多數可負擔住房為私人所有的,營利性的租金管制公寓。規範租金上漲率及驅逐事由的租金穩定公寓和租金控制公寓保護的租客是其他可負擔住房項目的接近兩倍。

請繼續閱讀紐約市可負擔住房項目的簡介:

 

  • 公共住房 – 紐約市房屋局(NYCHA)(#01)
  • 第八項可動遷補助(住房選擇補助項目)(#02)
  • 基本第八項公寓(#03)
  • Mitchell-Lama公寓(#04)
  • 租金穩定公寓(#05)
  • 新‘可負擔住房’建設(#06)

 

免責聲明: 

本網頁提供的信息並非法律建議,也絕對不能代替有資格從業於租房合同領域的律師之法律咨詢意見。更多資訊請訪問尋找律師(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/finding_a_lawyer).

本信息只適用於紐約市之租客。

您的權利取決於不同的公寓和租房合同類型。即使是同一棟公寓大樓的鄰居之間也可能適用不同的法律。請了解哪些法律和權利義務適用於您的情況。

 

公共住房紐約市房屋局(NYCHA)

紐約市房屋局(NYCHA)在紐約市擁有並運營178,000套公共住房公寓。規章會因大樓由聯邦,州或市基金建造而不同,但大多數規章涵蓋所有NYCHA在市內管理的公寓。

公共住房公寓根據特殊法規運營,而不是地方法律。

公共住房的租客支付其家庭收入的30%用於租金,最高租金水平取決於公寓大小。

租客收入必須低於收入線(http://www.nyc.gov/html/nycha/html/assistance/income.shtml), 以及其他標準。對合格的申請者,面試等待時間是根據其優先碼,適合的住房及特定高需求類別決定。收入合格但不屬於優先類別的家庭據說平均等待時間為9年。註意租客必須持續重復申請才能保持在開放公寓的等待名單中。

NYCHA網站提供信息於如何申請公共住房公寓(http://www.nyc.gov/html/nycha/html/assistance/app_for_pubhsg.shtml).

 

第八項可動遷補助(住房選擇補助項目) 

第八項項目允許租客租賃私人所有的公寓並支付其收入的30%作為房租,而第八項補足房租全款和租客支付部分的差價。

紐約市房屋局(NYCHA)在紐約市管理不超過100,000套第八項補助公寓 – 但是該項目的資金告罄且等待名單已經關閉。(例外:紐約市住房保障和發展局(HPD)擁有用於其他項目的特別基金,在有限情形下,NYCHA可以發放緊急補助。)

最近一項本地法律保護第八項租客和其他租金補助租客免受基於其法定收入來源的歧視。在紐約市,如果房東的大樓擁有至少六套公寓,那麽房東僅因租客意圖使用租金津貼拒絕租客租賃,或者拒絕接受租客的租金津貼,都是違法的。如果您認為您因為合法收入來源或租金津貼受到歧視,撥打311聯系紐約市人權委員會。

 

基本第八項公寓 

基本第八項公寓項目是一項針對特殊公寓大樓的房屋補助計劃。該類大樓的租客支付其收入的30%作為租金。

紐約市約有9萬套該類公寓。基本第八項補助與第八項可動遷補助的區別是基本第八項補助僅能用於該公寓,不得搬遷。

當參與本項目的政府合同到期後,房東可以選擇“退出”並將房租提高至市場價。

 

Mitchell-Lama公寓 

Mitchell-Lama公寓是紐約市於1950年代中期至70年代中期實施的一項中等收入公寓項目,涉及超過14萬套租賃公寓和合作公寓。Mitchell-Lama公寓為私人所有,但經由州政府合同維持房租為中等收入家庭可接受的水平。Mitchell-Lama公寓包括租賃公寓和限制所有權的合作公寓。

Mitchell-Lama租賃公寓: 

在同一大樓內的相同面積公寓的租金通常相同。合格的租客可以參與SCRIE和DRIE項目來凍結租金上漲,有些公寓還有其他補助項目。房東在該項目合同到期,通常為20年後,可以選擇“退出”該項目。之後的可支付公寓保護取決於大樓的建成時間。於1974年之前投入使用的大樓由租金維持法律規範。74年 (租金維持法律全面生效的時間) 之後建成的大樓的租客可能會遭遇租金驟漲至市場價格,或驅逐,如果沒有簽訂附加租金補助合同。

Mitchell-Lama合作公寓:

Mitchell-Lama合作公寓是一種住戶“受限制所有權”公寓。住戶對公寓擁有所有權,但在該項目下其出售該公寓的權利受到限制。住戶支付公寓的維持費用,而不是租金。多數Mitchell-Lama合作公寓嚴格禁止出售公寓獲利,但在合同到期後(通常為20年)住戶可以選擇獲得完全所有權(即可以按市場價出售獲利)或者繼續履行合同 – 同時繼續享受稅務優惠和補助。

尋找Mitchell-Lama租賃公寓或合作公寓: 

每個Mitchell-Lama項目有各自的等待名單 – 等待時間因需求而不同。獲得Mitchell-Lama開放等待名單,下載:

htttp://www.nyc.gov/html/hpd/downloads/pdf/OpenMLWaitingListsStatusMay2010.pdf

 

租金穩定公寓 

租金穩定項目是一系列規範紐約市及周邊公寓的租金和租賃合同的法律,通常涵蓋建於1974年前,私人所有的包括六套以上公寓的大樓。房東通常只能根據當地租金委員會設定的標準上漲租金,並且不得驅逐租客,拒絕續訂租賃合同,除非未繳租金,違反合同條款或者滋擾。紐約市大約有100萬套租金穩定公寓。

租金管制並不能保證公寓租金為租客所接受 – 有可能會相當貴 – 但是對於一個主要由私人所有的公寓所組成的城市來說,租金管制是保護大多數紐約客擁有可負擔住處的主要手段。該項目保護超過250萬租客,100萬套公寓 – 超過半數的紐約租房者 – 比所有其他可負擔住房項目加起來還要多。租金穩定項目不需要津貼,同時房東獲得豐厚利潤,而其租金仍比其他昂貴的所謂的“可負擔”住房項目要低。在過去的15年內,有勢力的房東不斷遊說政客來削弱租金穩定項目 – 最明顯的就是當租客搬出時房東可以完全退出租金穩定項目,從而使後來的租客失去保護。

合格收入要求:租金穩定項目沒有收入限制,租金也不基於租客的收入。該項目管制特定私人所有公寓的租金上漲。房東可以要求解除管制,如果租金超過2500美元/月並且總家庭收入連續兩年超過20萬美元。

如何尋找租金穩定公寓: 

租金穩定公寓沒有統一的申請程序。三分之二的紐約市租賃公寓適用租金穩定,並且房東可以以多種方式發布空房廣告。查詢一個特定公寓是否屬於租金穩定項目,可以通過租金穩定公寓列表(http://housingnyc/com/html/resources/zip.html#tables),按郵編和區查詢,但是請註意特定公寓可因各種原因解除管制。判斷租金穩定與否的唯一方式是檢查該公寓的租金歷史和租賃合同。

參看更多關於租金穩定(http://metcouncilonhousing.org/%28See%20our%20information%20sheet%20About%20Rent%20Stabilization%29)

 

可負擔住房建設

新可負擔住房項目通常由低收入住房稅收減免(LIHTCs)資助,或者屬於其他市場價格開發項目,如80/20或包含式規劃。您必須分別申請可適用的公寓。沒有總體的等待名單,每個大樓甚至每個公寓的合格標準都不相同。

通常公寓適用於一定收入範圍的家庭 – 地區平均收入(AMI)的一定百分比。一旦某個家庭租賃該公寓,該收入合格要求將不再作為租金標準(即使該家庭每年仍需提供收入證明)。租金並不根據租客的收入變化(例如公共租房或第八項公寓),而是適用租金穩定項目的租金上漲指導和規範。

如何尋找可負擔住房公開抽簽:

紐約市住房保障局(HPD):http://www.nyc.gov/html/hpd/html/apartment/lotteries.shtml

紐約市住房開發公司(HDC):http://www.nychdc.com/ApartmentSeekers/Applications.html

紐約市可負擔住房資源中心:http://www.nyc.gov/html/housinginfo/html