關於租金穩定

關於租金穩定

租金穩定是指…

租金穩定是指向居住於紐約市及周邊三個郡的私人公寓大樓的250萬租客提供房租及驅逐方面法律保護的一系列法律。(訪問網頁租金控制(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/about_rent_control) 獲得舊版法律介紹。)

 

租金穩定對租客的四個主要好處:

  • 有權續簽租房合同並且不能被強制驅逐(驅逐需要滿足一系列前提。)
  • 租金不得大幅和突然增長。
  • 有權獲得和要求獲得優質的服務和維修
  • 有權在搬出或死亡時將公寓租賃關系交給特定的共同居住的家庭成員繼承。

 

租金穩定項目保護的租客是紐約其他所有可負擔住房項目的兩倍 – 而且不像其他項目那樣有重重障礙。住在租金穩定公寓內的租客大約是住在市場價格公寓租客的兩倍 – 但是空房管制解除正在導致租金穩定公寓以每年一萬套公寓速度消失。

 

  • 哪些公寓被租金穩定項目覆蓋?(#問題01)
  • 如何查詢我的公寓是否屬於租金穩定公寓?(#問題02)
  • 租金穩定公寓的法定租金如何確定?(#問題03)
  • 租金穩定公寓的租金如何上漲?(#問題04)
  • 房東將租客從租金穩定公寓驅逐的理由?(#問題05)
  • 紐約租金穩定公寓項目的歷史是?(#問題06)

 

免責聲明: 

本網頁提供的信息並非法律建議,也絕對不能代替有資格從業於租房合同領域的律師之法律咨詢意見。更多資訊請訪問尋找律師(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/finding_a_lawyer).

本信息只適用於紐約市之租客。

您的權利取決於不同的公寓和租房合同類型。即使是同一棟公寓大樓的鄰居之間也可能適用不同的法律。請了解哪些法律和權利義務適用於您的情況。

 

哪些公寓被租金穩定項目覆蓋? 

紐約市大約有90萬套租金穩定公寓。

該項目覆蓋的大樓一般為:

  • 私人所有,
  • 包括6套或更多公寓,並且
  • 於1974年以前建成並使用

例外情況包括

  • 公寓大樓被轉換為co-op或condo(轉換後搬入的租客不屬於該項目)
  • 單個公寓被解除租金管制,基於高租金空房或高收入/高租金解除控制

此外,有些1974年之後建造的大樓屬於租金穩定項目,因為開發商或所有者參與該項目以獲得免稅。421-a免稅(對新造大樓)和J-51免稅(升級已有大樓)在免稅期內對租客提供租金穩定保護。該優惠是否延伸至免稅期之後取決於租客的租房合同,以及市政府與所有者針對免稅達成的協議。

 

如何查詢我的公寓是否屬於租金穩定公寓?

在紐約租金指導委員會網站(http://housingnyc.com/html/resources/zip.html#tables) 查詢按郵編排列的紐約每個區租金穩定公寓列表,或者紐約州住房保障部網站(https://www1.dhcr.state.ny.us/BuildingSearch/).註意盡管大樓屬於租金穩定項目,但單個公寓已經被解除管制的情況。

 

租金穩定公寓的法定租金如何確定?

每個公寓的法定租金取決於其特定歷史 - 而不是該地區市場價格或您的支付能力。即便是完全相同的公寓的租客支付的租金也會相差極大,尤其是新租客和長期租客之間。

您可以獲得一份您公寓登記租金的打印件 – 稱為”租金歷史” – 自紐約州住房保障部。您可以撥打718-739-6400獲得郵寄件,或者造訪區辦公室。領取租金歷史必須攜帶州頒發的photo ID和租房合同復印件。名字不在合同上的公寓住戶(如家庭成員,室友,客人或轉租客)可能被拒絕提供租金歷史。區租金辦公室位於:

布朗克斯: 2400 Halsey Street, 1st Floor, Bronx, New York 10461

布魯克林: 55 Hanson Place, Room 702, Brooklyn, New York 11217  電話: 718-722-4778

曼哈頓(上城): Adam Clayton Powell, Jr. Office Building, 163 West 125th St, 5th Floor, New York, New York 10027, 電話: 212-961-8930

曼哈頓(下城): 25 Beaver Street, 5th Floor, New York, New York 10004, 電話: 212-480-6238

皇後區: Gertz Plaza, 92-31 Union Hall Street, Jamaica, New York 11433, 電話: 718-739-6400

 

租金穩定公寓的租金如何上漲?

租金指導委員會上漲

紐約市租金指導委員會(RGB)每年春季開會討論決定全紐約市的租金穩定公寓的合同續約上漲金額。RGB由市長指定的9名委員組成。大體上委員會對維持或增加利潤水平的房東獎勵增長。增長額不固定。2011年(對於2011年10月1日至2012年9月30日續訂的合同)增長為一年期合同3.75%,二年期合同7.25%。2010年增長為一年期2.25%/兩年期4.5%。

新的指導大綱於每年六月投票,新的增長針對自當年10月1日至來年9月30日之間更新的合同生效。但是,房東必須向您提供續租合同以獲得租金上漲。如果房東沒有向您提供有效的續租合同,您可以不支付增長,直到提供合同後一定期間後。

主資產增值(MCIs)

當房東更換大樓主系統如鍋爐,房頂或水管等,花費將會以永久性租金上漲的形式分攤給租客。每月每公寓的分攤額為總花費除以總的公寓數,再除以84.然而這樣84個月(7年)之後,房東的花費被全部償還,但房租將永久上漲。

更多MCI信息請查閱網頁主資產增值租金上漲(http://meicouncilonhousing.org/help_and_answers/major_capital_improvement_rent_increases).

單個公寓增值(IAIs)

對單個公寓改良費用的1/40可以計入租金永久增長中。通常在空房期發生。例如:改良費4萬元=每月租金上漲1000元。

租客可以向DHCR申請調查租金過高 – 包括公寓是否會被解除管制 – 同時尋求租金調整和損害賠償

租客可能面對單個公寓增值租金上漲如果房東提供了新的設備,或者基於租客要求翻新了公寓。但是,維修不能適用IAI,而且當設備損壞,租客可以要求能夠正常使用的舊設備,而不是新設備,來避免租金上漲。(查閱網頁當設備損壞(http://metcouncilonhousing.org/factsheet/broken-appliances-fridge-stove).)

 

房東將租客從租金穩定公寓驅逐的理由?

1) 不支付租金

和其他任何租客一樣,作為租金穩定公寓租客,如果欠租可能在房屋法庭被起訴驅逐。

2) 違反租房合同的實質性義務。如:

  • 未經允許轉租
  • 不將公寓用作主要居住地
  • 在公寓經營商業活動
  • 未經允許改建
  • 使用洗衣機等租房合同內明確禁止的設備

3) 滋擾。如:

  • 販賣毒品
  • 持續發出噪音
  • 暴力行為
  • 公寓過於雜亂構成危險
  • 長期遲交房租

4) 有限房東行為

  • 所有者使用(房東尋求個人或主要家庭成員使用公寓)
  • 大樓整體拆除

 

紐約租金穩定公寓項目的歷史是?

租金穩定公寓項目最初於1969年建立,用於保護居住於二戰前建造的房屋的租客。1974年緊急租客保護法案將該項目覆蓋面擴大。目前,該項目是紐約市最大的可負擔住房項目(租金穩定項目內的平均租金為每年36,000美元;接近60%的第八條接受者居住於租金穩定公寓)。該系統在保護租客免受被迫遷移和租金急升的同時也令房東們獲得合理的投資回報。對房東收益的限制使得該系統不斷受到房地產業界的攻擊。

租金法律受阿爾巴尼控制,1970年州長洛克菲勒簽署空房解除控制法案以試圖逐步取消租金管制。租金穩定法律被保留;然而州保留使法律生效的權利,租客必須常常去阿爾巴尼來更新法律,同時每三年使紐約市議會更新法律(參看住房規則)。90年代至今,2003年,房東不斷弱化租金穩定。房東們花費數百萬美元於阿爾巴尼的民選官員(尤其是曾受控於州長Pataki和參議院領袖Joe Bruno)。我們已經因此失去了數萬套租金控制公寓。如果紐約市租客不再鬥爭,法律將形同虛設,我們會失去更多。