关于租金稳定

关于租金稳定 

 

租金稳定是指…

租金稳定是指向居住于纽约市及周边三个郡的私人公寓大楼的250万租客提供房租及驱逐方面法律保护的一系列法律。(访问网页租金控制(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/about_rent_control)获得旧版法律介绍。)

 

租金稳定对租客的四个主要好处:

  • 有权续签租房合同并且不能被强制驱逐(驱逐需要满足一系列前提。)
  • 租金不得大幅和突然增长。
  • 有权获得和要求获得优质的服务和维修
  • 有权在搬出或死亡时将公寓租赁关系交给特定的共同居住的家庭成员继承。

 

租金稳定项目保护的租客是纽约其他所有可负担住房项目的两倍 – 而且不像其他项目那样有重重障碍。住在租金稳定公寓内的租客大约是住在市场价格公寓租客的两倍 – 但是空房管制解除正在导致租金稳定公寓以每年一万套公寓速度消失。

 

  • 哪些公寓被租金稳定项目覆盖?(#问题01)
  • 如何查询我的公寓是否属于租金稳定公寓?(#问题02)
  • 租金稳定公寓的法定租金如何确定?(#问题03)
  • 租金稳定公寓的租金如何上涨?(#问题04)
  • 房东将租客从租金稳定公寓驱逐的理由?(#问题05)
  • 纽约租金稳定公寓项目的历史是?(#问题06)

 

免责声明: 

本网页提供的信息并非法律建议,也绝对不能代替有资格从业于租房合同领域的律师之法律咨询意见。更多资讯请访问寻找律师(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/finding_a_lawyer).

本信息只适用于纽约市之租客。

您的权利取决于不同的公寓和租房合同类型。即使是同一栋公寓大楼的邻居之间也可能适用不同的法律。请了解哪些法律和权利义务适用于您的情况。

 

哪些公寓被租金稳定项目覆盖?

纽约市大约有90万套租金稳定公寓。

该项目覆盖的大楼一般为:

  • 私人所有,
  • 包括6套或更多公寓,并且
  • 于1974年以前建成并使用

例外情况包括

  • 公寓大楼被转换为co-op或condo(转换后搬入的租客不属于该项目)
  • 单个公寓被解除租金管制,基于高租金空房或高收入/高租金解除控制

此外,有些1974年之后建造的大楼属于租金稳定项目,因为开发商或所有者参与该项目以获得免税。421-a免税(对新造大楼)和J-51免税(升级已有大楼)在免税期内对租客提供租金稳定保护。该优惠是否延伸至免税期之后取决于租客的租房合同,以及市政府与所有者针对免税达成的协议。

 

如何查询我的公寓是否属于租金稳定公寓?

在纽约租金指导委员会网站(http://housingnyc.com/html/resources/zip.html#tables)查询按邮编排列的纽约每个区租金稳定公寓列表,或者纽约州住房保障部网站(https://www1.dhcr.state.ny.us/BuildingSearch/).注意尽管大楼属于租金稳定项目,但单个公寓已经被解除管制的情况。

 

租金稳定公寓的法定租金如何确定?

每个公寓的法定租金取决于其特定历史 - 而不是该地区市场价格或您的支付能力。即便是完全相同的公寓的租客支付的租金也会相差极大,尤其是新租客和长期租客之间。

您可以获得一份您公寓登记租金的打印件 – 称为”租金历史” – 自纽约州住房保障部。您可以拨打718-739-6400获得邮寄件,或者造访区办公室。领取租金历史必须携带州颁发的photo ID和租房合同复印件。名字不在合同上的公寓住户(如家庭成员,室友,客人或转租客)可能被拒绝提供租金历史。区租金办公室位于:

布朗克斯: 2400 Halsey Street, 1st Floor, Bronx, New York 10461

布鲁克林: 55 Hanson Place, Room 702, Brooklyn, New York 11217  电话: 718-722-4778

曼哈顿(上城): Adam Clayton Powell, Jr. Office Building, 163 West 125th St, 5th Floor, New York, New York 10027, 电话: 212-961-8930

曼哈顿(下城): 25 Beaver Street, 5th Floor, New York, New York 10004, 电话: 212-480-6238

皇后区: Gertz Plaza, 92-31 Union Hall Street, Jamaica, New York 11433, 电话: 718-739-6400

 

租金稳定公寓的租金如何上涨?

租金指导委员会上涨

纽约市租金指导委员会(RGB)每年春季开会讨论决定全纽约市的租金稳定公寓的合同续约上涨金额。RGB由市长指定的9名委员组成。大体上委员会对维持或增加利润水平的房东奖励增长。增长额不固定。2011年(对于2011年10月1日至2012年9月30日续订的合同)增长为一年期合同3.75%,二年期合同7.25%。2010年增长为一年期2.25%/两年期4.5%。

新的指导大纲于每年六月投票,新的增长针对自当年10月1日至来年9月30日之间更新的合同生效。但是,房东必须向您提供续租合同以获得租金上涨。如果房东没有向您提供有效的续租合同,您可以不支付增长,直到提供合同后一定期间后。

主资产增值(MCIs)

当房东更换大楼主系统如锅炉,房顶或水管等,花费将会以永久性租金上涨的形式分摊给租客。每月每公寓的分摊额为总花费除以总的公寓数,再除以84.然而这样84个月(7年)之后,房东的花费被全部偿还,但房租将永久上涨。

更多MCI信息请查阅网页主资产增值租金上涨(http://meicouncilonhousing.org/help_and_answers/major_capital_improvement_rent_increases).

单个公寓增值(IAIs)

对单个公寓改良费用的1/40可以计入租金永久增长中。通常在空房期发生。例如:改良费4万元=每月租金上涨1000元。

租客可以向DHCR申请调查租金过高 – 包括公寓是否会被解除管制 – 同时寻求租金调整和损害赔偿

租客可能面对单个公寓增值租金上涨如果房东提供了新的设备,或者基于租客要求翻新了公寓。但是,维修不能适用IAI,而且当设备损坏,租客可以要求能够正常使用的旧设备,而不是新设备,来避免租金上涨。(查阅网页当设备损坏(http://metcouncilonhousing.org/factsheet/broken-appliances-fridge-stove).)

 

房东将租客从租金稳定公寓驱逐的理由?

1) 不支付租金

和其他任何租客一样,作为租金稳定公寓租客,如果欠租可能在房屋法庭被起诉驱逐。

2) 违反租房合同的实质性义务。如:

  • 未经允许转租
  • 不将公寓用作主要居住地
  • 在公寓经营商业活动
  • 未经允许改建
  • 使用洗衣机等租房合同内明确禁止的设备

3) 滋扰。如:

  • 贩卖毒品
  • 持续发出噪音
  • 暴力行为
  • 公寓过于杂乱构成危险
  • 长期迟交房租

4) 有限房东行为

  • 所有者使用(房东寻求个人或主要家庭成员使用公寓)
  • 大楼整体拆除

 

纽约租金稳定公寓项目的历史是?

租金稳定公寓项目最初于1969年建立,用于保护居住于二战前建造的房屋的租客。1974年紧急租客保护法案将该项目覆盖面扩大。目前,该项目是纽约市最大的可负担住房项目(租金稳定项目内的平均租金为每年36,000美元;接近60%的第八条接受者居住于租金稳定公寓)。该系统在保护租客免受被迫迁移和租金急升的同时也令房东们获得合理的投资回报。对房东收益的限制使得该系统不断受到房地产业界的攻击。

租金法律受阿尔巴尼控制,1970年州长洛克菲勒签署空房解除控制法案以试图逐步取消租金管制。租金稳定法律被保留;然而州保留使法律生效的权利,租客必须常常去阿尔巴尼来更新法律,同时每三年使纽约市议会更新法律(参看住房规则)。90年代至今,2003年,房东不断弱化租金稳定。房东们花费数百万美元于阿尔巴尼的民选官员(尤其是曾受控于州长Pataki和参议院领袖Joe Bruno)。我们已经因此失去了数万套租金控制公寓。如果纽约市租客不再斗争,法律将形同虚设,我们会失去更多。